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2013.07.06 *Sat

バブル崩壊を生き抜く

加藤隆さん

今日は、久しぶりにセミナーに参加してきました。
同じごま書房新社さんから書籍を出しているのに、
初めてお目にかかる 加藤隆さん、大家歴26年!
26年前の20代のときに、不動産投資をやってみよう~と思った所がスゴイ!
バブル時代の高金利を生き抜いてきたのもスゴイ。
首つり自殺、練炭自殺、不自然死、火事に滞納、夜逃げに下着泥棒、
これだけ経験されているのもスゴイ。

改めて不動産投資は色々な手法があるなと思いました。
共通項は多くありますが、成功する方法は一つではないので、
自分にあったやり方を見つけることが大切ですね。

「賃貸募集の際は、競合物件より家賃を安く。」
⇒うーん、これがなかなか難しいところです。
ついついコストもかけてるので、欲張りさんになっちゃいます。

今日時間がなくてお聞きできなかったのですが、
「賃貸借契約書において、自殺等の場合の違約金条項を入れる。」と
あったのですが、具体的にどんな文言になるのでしょうか。
相続人に賠償責任を負ってもらう?ということですかね。
これは真似させて頂きたい所でした。

「低賃料、新築または築浅、地方都市へのリスク分散、」
⇒お~、うちと真逆だぁ、少し考えさせられました。

木造家屋密集地、道路幅の狭い地域は避ける!
⇒分かってますけど、こんな所にしか買えませんのよ~。ホホホ。

ムリして時間を作って参加しただけの事はありました。
次の物件について考えるきっかけを頂きました。
有難うございました~。



COMMENT

バブル崩壊を生き抜く
ちはさん
今日は、お暑い中、御越し頂き、どうもありがとうございました。
ちはさんの本は、全部、読まさせて頂いております。
是非、御挨拶させて頂きたかったのですが、残念です。
又のお会いできる機会を期待しております。
さて、自殺の場合、異臭も漂って、清掃・リフォーム等に時間がかかる場合が多いです。
賃貸借・売買の際には、重要事項説明時に、心理的瑕疵物件として、その旨、告知義務が発生します。
賃貸までの空室期間・売買までの期間も長期化しますし、賃貸料・売買価格共に、3分の2~半額になるのはザラです。
そして、その重要事項告知義務が外されるには、過去の判例によると、早くても、1回転、2年間とされていますが、実務上は、2回転以上、2年間以上になっても、万一、近所からの話等で伝わって、トラブルになるリスクを避け、念の為、告知した上で、割安価格で、入ってもらうようにしている場合が多いようです。
私の場合もそうしております。
従って、実損としては、清掃・リフォーム費用、賃貸料減額分×期間、売却価格減額分となります。
過去の判例でも、そういった考えに準じたものもあり、数千万円に上った事例すらあります。
単純に見れば、物件価格の半額とも言えるかと思います。
自殺の件については、当然、本人は死亡していなくなっていますので、連帯保証人・相続人に損害賠償請求するしかありません。
しかし、実際問題としては、不幸の最中にあって、遺族・相続人の方には、なかなかいいにくいものです。
法的にも、連帯保証ならいざ知らず、単なる相続の場合には、限定承認(資産の範囲内で負債支払)、もしくは、相続放棄(資産・負債共に相続しない)の場合には、効果は期待しにくくなります。
法的には、損害賠償請求権はあっても、無い袖は振れぬというように、支払い能力がなければ、時間・手間暇・諸経費(弁護士・司法書士費用、法的手続き費用等)の無駄になってしまい、結局、泣き寝入りというパターンになりがちです。
私の場合も、そのパターンでした。
そこで、「賃貸借契約書」において、自殺等の場合の損害賠償額について、上述のような計算式に基づいた損害賠償額の予定等をある程度明記しておくことにより、心理的な牽制になるという効果を期待する部分が多きいかと思います。
法的にも、ある程度は、請求の根拠にはなるようです。
もっとも、残された遺族・相続人のことまで慮ってくれればいいのですが、そこまで頭にはないかもしれません。
安かろう悪かろう物件には、やはりそういった属性の人が入る可能性は高いようです。
入居者審査を慎重にし、急いで入室したがる場合は引越し理由を確認する等、注意するのが最重要かなと思っている昨今です。
加藤 隆
2013/07/06(土) 23:36:21 | URL | 加藤 隆 #- [Edit
加藤隆様
早速にご丁寧なコメント有難うございます!!v-10
実際に相続人に請求出来るか出来ないかはその時の状況で分かりませんが、
お話しをお聞きして、今後は、「損害賠償の予定がある」事を明記していこうかな・・・と思いました。
4000分の1の確率に大当たりするはずがないと思っていたので、
今までは検討したことがなかったのですけれど~。

今日のセミナーでも、このコメントでもお人柄が出ますね。
成功者で大先輩なのに、とても親しみやすいオーラ一杯でした。
保育園料の話し面白かったです!
いつかどこかでまたお目にかかれるのを、楽しみにしております。
有難うございました。感謝、感謝。v-22
2013/07/07(日) 00:00:36 | URL | ちは #- [Edit

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